내가 살고 있는 집 압류, 가압류, 가처분 어떻게 해야할까요..?

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부동산 압류, 가압류, 가처분, 임차권등기명령 알고 보면 어렵지 않다!

 

 

 

최근 뉴스나 부동산 커뮤니티를 보다 보면 전세사기, 깡통전세, 근저당 설정 등으로 인해 세입자가 피해를 입는 사례를 자주 접하게 됩니다. 특히 등기부등본을 확인해 보면 압류, 가압류, 가처분, 임차권등기명령 등이 기재된 경우가 많아 불안감을 느끼는 분들도 많습니다. 오늘은 이런 용어들의 정확한 뜻과 실제로 등기부에 기재될 경우 어떤 영향을 주는지, 그리고 세입자로서 어떻게 대응하면 좋을지 구체적으로 알려드리고자 합니다.

 

 

🔍 압류란?

압류는 채권자가 채무자의 재산에 대해 강제 집행을 하기 위한 법적 절차입니다.

 

- 등기부에 기재되는 경우 : 국가기관(세무서 등)이나 개인이 법원 판결을 통해 해당 부동산을 압류하게 되면 등기부등본 '갑구'에 기재됩니다.

- 영향 : 압류가 등재되면 해당 부동산은 임의 처분이 제한되고, 향후 경매로 넘어갈 수 있습니다.

 

🔍 가압류란?

가압류는 본안소송 이전에 채무자의 재산 처분을 막기 위해 잠정적으로 재산을 묶어두는 조치입니다.

 

- 등기부에 기재되는 경우 : 주로 금전 채무 분쟁이 있을 때 신청되며, 법원이 가압류 결정을 내리면 등기부에 기재됩니다.

- 영향 : 주택 매매나 임대차 계약 시 재산 처분이 제한되며, 세입자는 전입신고와 확정일자가 잇어도 보증금을 지키기 어려워질 수 있습니다.

 

🔍 가처분이란?

가처분은 부동산 소유권 관련 소송 중, 본안 판결 전까지 분쟁의 대상을 보존하기 위한 임시 처분입니다.

 

- 등기부에 기재되는 경우 : 부동산 매매 계약 관련 소송이나 소유권 다툼이 있을 때 기재됩니다.

- 영향 : 소유권 변경이 제한되며, 세입자가 임차권을 설정하더라도 추후 보증금 반환에 영향을 줄 수 있습니다.

 

🔍 임차권등기명령이란?

임차권등기명령은 세입자가 집을 비우면서도 보증금을 아직 돌려받지 못한 상황에서, 권리를 보호받기 위한 제도입니다.

 

- 등기부에 기재되는 경우 : 세입자가 퇴거 후 보증금을 돌려받지 못했을 경우, 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기부에 등재됩니다.

- 영향 : 퇴거 후에도 우선변제권을 유지할 수 있으며, 집주인이 주택을 처분해도 보증금 회수에 유리합니다.

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✅ 등기부에 위와 같은 사항이 기재된 경우 세입자는 아래와 같은 방식으로 대응할 수 있습니다.

 

1. 등기부등본 꼼꼼히 확인

- 계약 전 '갑구(소유권 관련)'와 을구(근저당,임대차 등)'를 꼼꼼히 확인해 봅니다.

- 가압류, 압류, 가처분이 있다면 계약을 피하거나 추가 확인가능한 서류를 요구합니다.

 

2. 선순위 권리 확인하기

- 근저당이나 압류가 전입신고 및 확정일자보다 먼저 설정돼 있다면, 보증금 보호가 어려울 수 있습니다.

 

3. 전세보증금 반환보증 가입

- HUG나 SGI서울보증 의 전세보증금 반환보증 상품에 가입해 두는 것이 안전합니다.

 

4. 임차권등기명령 적극 활용

- 보증금을 돌려받지 못하고 퇴거하게 될 상황이라면, 임차권등기명령을 신청하여 우선변제권을 유지합니다.

 

5. 법률상담 및 소송 진행

- 등기부에 가처분, 가압류 등이 있을 경우 변호사나 법률 전문가와 상담 후 계약 여부를 결정하는 것이 좋습니다.

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🧾 세입자가 미리 대비해야 하는 이유

- 부동산 계약서만 믿고 계약을 진행하면 나중에 보증금을 돌려받지 못할 위험성이 있습니다.

- 실제 전세사기 피해자들의 공통점은 등기부등본을 제대로 확인하지 않거나, 기재사항의 의미를 모르고 계약을 했다는 점입니다.

* 따라서 등기부의 '작은 글씨 하나'가 수천만원의 보증금을 지킬 수도, 날릴 수도 있습니다.

 

 

압류, 가압류, 가처분, 임차권등기명령 등 단순한 법률 용어가 아닙니다. 여러분의 소중한 전세보증금을 지킬 수 있는 핵심 정보입니다. 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하고, 필요한 경우 전문가의 조언을 받아 안전한 거래를 하시길 바랍니다.